LE MANDAT DE GESTION HOTELIER V/S CONTRAT DE LOCATION GERANCE HOTELIERE

Mandat de gestion hôtelier ou Contrat de location gérance hôtellière ?  

1- L’intérêt du mandat de gestion et du contrat de location gérance pour le propriétaire du fonds hôtelier

• confier la gestion de l’hôtel à un professionnel confirmé de l’hôtellerie
• maintenir ou améliorer les performances de l’hôtel
• conserver la propriété du fonds de commerce hôtelier
• assurer le financement des murs et /ou des travaux de rénovation de l’hôtel et la mise en conformité de cet ERP

2- Les principales similitudes entre les deux contrats

• le loueur/ le mandant restent propriétaires du fonds de commerce et en supportent la perte de valeur /les risques d’exploitation.
• le locataire-gérant / le mandataire ont toute latitude pour négocier leurs conditions contractuelles d’intervention.
• le loueur/ le mandant peuvent exercer un droit de regard sur la performance / la comptabilité de l’exploitant (ex : clause de garantie de revenus)
• la durée des contrats est libre
• aucune indemnité n’est à verser à la fin des contrats

3- Les principales distinctions entre les deux contrats

Sur le plan légal

•  le contrat de gestion est soumis au Code Civil : il n’y a aucune disposition d’ordre
  public à respecter la liberté contractuelle prévaut
• le contrat de location-gérance est soumis aux règles du Code de Commerce Art. L.
  144-1 à L. 144-13 qui sont d’ordre public et doivent être impérativement respectés.

Sur le plan financier

• avec le mandat de gestion, le mandataire reverse au mandant la totalité des bénéfices de l’exploitation; Il est rémunéré sur la base d’un honoraire de gestion et d’un honoraire de résultat – la priorité des paiements
• le locataire-gérant conserve les bénéfices de l’exploitation. Il verse au loueur une
  redevance fixe ou variable.

4- Les précautions à prendre par le propriétaire du fonds de commerce avant de signer

• analyser la pertinence du business plan de l’exploitant, les études de marché et le
  CAPEX en cas de travaux significatifs à prévoir (mise en conformité par rapport aux
  normes, entretien, rénovation lourde ,,,)

Pour les deux contrats

• au plan matériel, s’assurer de la livraison des locaux conformes à leur destination
• s’assurer des clauses de sortie contractuelles (ex : vente des murs ,,,)

Pour les mandats de gestion 

• la négociation avec les opérateurs hôteliers se fait généralement à partir de leur projet de contrat type, alors qu’il peut y avoir des intérêts divergents pour les parties,
• négocier le budget annuel et le reporting de l’opérateur hôtelier et le contrôle de
  l’exploitation par le propriétaire du fonds
• s’assurer au cours du contrat de la performance de l’opérateur hôtelier (ex : les tests
  de performance pour vérifier la rentabilité de l’hôtel).

5- Les principales contraintes juridiques et économiques pour le propriétaire du fonds
de commerce

Pour le contrat de location-gérance

• la contrainte légale d’un fonds de commerce préexistant exploité depuis 2 ans par son propriétaire (art. L 144-3 Code de Commerce),
• la solidarité entre le propriétaire et le locataire-gérant est désormais réduite au strict
  minimum au regard de la loi SAPIN II (NB : depuis décembre 2016)

Pour les deux contrats

• Les dépenses en matière d’investissement (CAPEX) et le cahier des charges de l’opérateur hôtelier
  NB : Demeurent les lourdes contraintes en termes de responsabilité solidaire (l’article R 123-3 du CCH) du fait qu’il s’agit de l’exploitation d’un ERP

6- Observation sur le cas particulier où le mandataire/le locataire gérant se voit
transférer la charge de la gestion du personnel de l’hôtel

Le principe : l’opérateur hôtelier devient l’employeur unique du personnel de l’hôtel 

• de droit avec le contrat de location-gérance (art L 1224-1 du Code du travail)
• faculté avec le mandat de gestion : partie à contractualiser
• y a-t-il véritablement transfert de la charge du personnel
• tout est contractualisé : descriptif du contrat de management inversé

Un point délicat à aménager contractuellement et en pratique au sujet du sort des salariés en fin de contrat vis-à-vis du successeur du locataire gérant ou du mandataire en place.

7- En cas de litige entre les parties : quel est le juge compétent ?

Dans les deux cas, c’est le juge du commerce qui est compétent.
Possibilité de prévoir une clause attributive de juridiction sur le lieu du site ( + aisé en cas de traitement d’une expertise judiciaire des locaux par exemple ). Alternativement, possibilité de prévoir une clause de médiation et d’arbitrage.

Christopher Boinet et Anne Epinat

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