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La concertation pour une co-construction des projets d’équipement culturel
La concertation pour une co-construction des projets d’équipement culturel
A l’instar des grands projets d’aménagements urbains, les projets d’équipements culturels ont de plus en plus besoin de s’intégrer dans la démarche de développement territorial. Impliquer la population et les acteurs locaux permet de créer de l’engagement, une plus grande adhésion et des soutiens.
De quoi s’agit-il ?
Ecouter & collecter dans le cadre d’une animation participative avec les acteurs volontaires autours de l’élaboration du projet.
L’objectif est de récolter les pratiques, les expériences, les savoir-faire, les besoins, les échecs, les particularités des pratiques touristiques, pédagogiques et culturelles du territoire, des acteurs, des habitants, des visiteurs auprès de celles et ceux qui y vivent et y travaillent.
L’exemple du CIAP du Pays d’Art et d’Histoire Loire-Touraine :
Entre 30 et 50 personnes de personnes sont venues dans la cadre de deux ateliers de concertation échanger ensemble et co-construire le futur CIAP du territoire.
Le premier atelier avait pour but de faire émerger les besoins et les attentes en matière d’animation, de valorisation et de médiation du patrimoine, de l’architecture et des paysages.
L’objectif du second atelier était de faire réagir sur des premières pistes de scénarios pour le CIAP afin de les enrichir, de les questionner, les nourrir des points de vue, des expériences et des impressions des participants.
Le coworking gagne aussi l’hôtellerie
A l’heure de l’économie collaborative, de la flexibilité et du nomadisme, le coworking apparaît comme une des réponses à cette évolution des besoins.
Le coworking s’entend comme un espace de bureaux partagés en location ponctuelle ou sous forme d’abonnement. L’idée est de partager un bureau et, surtout, d’en utiliser un seulement quand nécessaire. Ce qui séduit également les coworkers, c’est bien de travailler dans un esprit collaboratif, concept dans l’air du temps. Cette tendance touche en grande partie les travailleurs en freelance et les startupers ; au-delà de la flexibilité du coût de leur lieu de travail, ils souhaitent être dans un esprit d’innovation et d’émulation, « réseauter », augmenter leur créativité et pourquoi pas, leur activité. Ces « sans bureau fixe » sont davantage à considérer comme des « free-workers ».
En réponse à cette tendance, les espaces de coworking se développent un peu partout dans les grandes villes : Paris, Lyon, Nantes… et l’hôtellerie n’est pas épargnée par ce phénomène.
Le coworking dans les hôtels, quelles prestations ?
Rappelons d’abord ce que les hôteliers proposent pour une prestation de coworking. Généralement l’offre se compose d’un espace dédié au travail, plus ou moins formel avec connectiques, imprimantes, wifi de qualité, et boissons chaudes, eau, viennoiseries, snack, etc. moyennant des forfaits à l’heure, à la demi-journée ou à la journée complète. Pour d’autres, seules les consommations sont payantes. Les fondamentaux ? En plus du wifi de qualité, proposer des prises en nombre suffisant, voire des chargeurs de smartphones.
Avantages du coworking pour un hôtel
Le coworking dans un hôtel répond à un nouveau besoin et une nouvelle manière de satisfaire la clientèle, mais pas seulement. Les hôteliers y ont aussi vu une manière de rentabiliser des espaces peu ou pas exploités de manière optimale. Les investissements ne sont pas très lourds et généralement les hôtels sont en bonne partie déjà équipés : wifi, fauteuils/chaises, tables, etc. Le personnel est également déjà présent pour superviser ce service. Les hôteliers optimisent leurs mètres carrés. Dans certains hôtels, le lobby joue ce rôle. Pour d’autres, c’est la salle de petit déjeuner qui se transforme en espace de travail dès le service et le ménage terminés. Le mot « day-use » prend tout son sens : en faisant du coworking, les hôteliers rentabilisent des espaces non exploités à certaines heures de la journée.
Mais pas seulement. C’est aussi un moyen pour les hôteliers de faire parler de leurs établissements. Les hôteliers diversifient leurs cibles de clientèles et profitent de la communication induite par ce nouveau service. Cela permet également de drainer de nouveaux clients pour le bar et le restaurant. Ce concept est complètement en phase avec ces nouveaux hôtels ouverts sur leur environnement et sur la clientèle locale. C’est un moyen de créer de la vie dans l’hôtel, d’animer des espaces qui resteraient tristement vides. Qui a envie d’aller prendre un verre dans un bar vide ? Il est vrai que plus les bars et restaurants sont remplis, plus ils attirent les clients.
Où trouver un espace de coworking dans un hôtel ?
Les espaces coworking dans les hôtels se retrouvent dans des localisations propices : proche des gares, des aéroports ou de pôles économiques. En attendant un train, entre deux rendez-vous, il est ainsi possible de mettre son temps à profit, en travaillant dans un espace fonctionnel et donc d’optimiser son déplacement.
Travailler en coworking à l’hôtel : un concept révolutionnaire ?
Ce concept n’est tout de même pas révolutionnaire. En effet, quel homme ou femme d’affaires ne s’est pas déjà installé dans un lobby ou bar d’hôtel pour y travailler ? Quel professionnel n’a pas déjà eu envie de travailler dans le lobby ou dans le bar, dans un cadre plus vivant, plutôt que de rester enfermé dans sa chambre d’hôtel, aussi bien décorée soit-elle ? Ces espaces de coworking sont simplement plus adaptés, fonctionnels, et surtout commercialisés. Le marché tend même à se structurer avec des sites de commercialisation dédiés comme AirOffice ou la section business de Dayuse.com.
Espace de coworking à Paris : les hôtels dédiés
L’hôtellerie a toute légitimité pour proposer ce type de prestation : la plupart des équipements et services à déployer sont souvent déjà présents sur site, le personnel également et la clientèle d’affaires est un segment que la plupart des hôteliers connaissent bien. Les professionnels s’y mettent de manière plus ou moins structurée. Des concepts orientés exclusivement « business » se développent :
- C’est le cas à Paris du BOB Hotel d’Elegencia (comprenez « Business On Board » pour BOB). De par son concept, cet hôtel va plus loin et propose différents espaces de bureaux : lobby, patio ou les plus classiques salles de réunions. L’hôtel a pensé à tout : si le client souhaite plus de discrétion, des petites alcôves sont là pour l’accueillir.
- Le C.O.Q. Hôtel, dans le 13ème arrondissement parisien, aussi se positionne sur ce créneau : une fois le petit-déjeuner terminé, les ordinateurs portables remplacent les assiettes sur les tables.
- Des groupes hôteliers se positionnent également sur ce créneau : chez AccorHotels, le concept Easywork est déployé au sein des hôtels Mercure et Novotel.
- MOB Hotel met à disposition, dans son hôtel audonien, une salle dédiée au coworking réservée à certains professionnels, sous le nom « Kolkhozita ».
- On retrouve également le groupe Oceania avec son enseigne, Nomad, qui dispose d’un grand espace fonctionnel et adapté aux différents besoins de la clientèle, et en en particulier au travail.
- L’enseigne Moxy joue aussi sur ce tableau avec un grand espace polyvalent, Society M (Citizen M) avec des espaces de travail dans un esprit collaboratif et créatif.
Et ce ne sont que des exemples parmi tant d’autres.
L’intérêt du coworking à l’hôtel pour les clients ?
En plus des notions de « liberté / flexibilité », ils profitent d’un cadre généralement agréable et peuvent même profiter des équipements de l’hôtel (spa, fitness). Certains utilisateurs d’espace coworking y voient aussi le moyen de véhiculer une image plus valorisante : ils organisent une session de travail avec un client dans un environnement moins formel qu’une classique salle de réunion, et parfois plus en adéquation avec leur secteur d’activité. On peut ainsi choisir son lieu de travail en fonction de l’image que l’on souhaite donner.
Seul inconvénient du coworking dans l’hôtellerie, quand les coworkers se sentent un peu trop bien, ils peuvent avoir tendance à prendre trop de place, au détriment de la clientèle traditionnelle de l’hôtel. La contrepartie de ce succès est donc la nécessité d’anticiper la gestion de potentiels conflits d’usage entre les flux de clientèle.
L’hôtellerie, alliant immobilier et services, se développe de façon légitime dans le coworking et va même plus loin pour certains. AccorHotels et Bouygues Immobilier ont noué un partenariat autour de Nextdoor, à l’origine créée par Bouygues. Le concept est simple : location de bureaux en coworking à la journée ou des périodes plus longues. L’idée du partenariat entre les deux grands acteurs est d’accélérer le développement de ce nouveau concept profitant des savoir-faire de l’un et de l’autre. Mama Shelter aussi développe, indépendamment de ses hôtels, Mama Works (bureaux en location), dans le même esprit que les Mama Shelter.
Ces nouveaux services illustrent la dynamique actuelle observée sur une partie du secteur hôtelier, qui se réinvente en écoutant sa clientèle, et qui sort de son modèle traditionnel pour proposer davantage de services. A quand la prochaine idée pour enrichir la prestation hôtelière ?
Amélie LAPI
Consultante
©Moxy WashingtonDC et Nomad Hotels
Les Tendances de l’hôtellerie – Côte d’Azur – 22 et 29 mars 2018
Les Tendances de l’hôtellerie
Hôtellerie 3.0 :
Réinventer le produit et les services
Jeudi 22 mars 2018 – 18h30 à Marseille
NH Collection Marseille – 37 Boulevard des Dames 13002 Marseille
Jeudi 29 mars 2018 – 18h30 à Nice
CCI Nice Côte d’Azur – 20 boulevard Carabacel 06000 Nice
Les équipes d’In Extenso Tourisme, Culture et Hôtellerie et de Deloitte organisent à Nice, un rendez-vous annuel des décideurs, développeurs, investisseurs, opérateurs, acteurs publics de l’hôtellerie et du tourisme en Côte d’Azur.
PROGRAMME
Les tendances de l’hôtellerie
- Les performances de l’hôtellerie
- Les tendances européennes
TABLE-RONDE
Intervenants :
• Pierre Beckerich, Créateur et Gérant de Yooma Hotels
• Catherine Hilt, Group Senior Management Development de Ruby Hotels
• Gustavo Martinez, General Manager du NH Collection Marseille, du NH Marseille Palm Beach et du NH Nice
• François Xavier Bioul, PDG de Eliophot
• Julien Saiani, Fondateur &. CEO de Gwiido
Pour assister aux Tendances 2 dates possibles
Spiritourisme, « l’esprit des lieux dans la bouteille »
Spiritourisme, « l’esprit des lieux dans la bouteille »
Le spiritourisme une (pas si) nouvelle forme de tourisme
Cousin germain de l’œnotourisme le spiritourisme reste moins connu et étudié malgré une activité déjà forte et des potentiels importants.
Contraction des mots spiritueux et tourisme, le spiritourisme est, selon Wikipédia, une forme de tourisme de découverte économique développé autour de la filière des boissons spiritueuses (c’est à dire les boissons à base d’alcool de distillation, en opposition aux boissons fermentées, comme le vin, la bière, le cidre, etc.)
Si le terme est plutôt récent, du moins dans sa visibilité grand public, l’activité touristique liée au spiritueux est en revanche une activité ancienne et importante.
Petit tour d’horizon de l’existant et, surtout, du potentiel de la filière.
Des grandes destinations mondiales, des grandes marques de spiritueux
Si le spiritourisme se développe depuis plusieurs années dans de grands pays producteurs comme l’Irlande, les Etats-Unis ou encore le Japon, le modèle international en la matière reste l’Ecosse.
L’Ecosse, pionnier et leader en la matière
Le Whisky et la visite de distillerie est aussi incontournable en Ecosse que celle des châteaux hantés et du Loch Ness.
Produit indissociable de la culture écossaise (les premières traces écrites du whisky écossais remontent au 15ème siècle et indiquent une production déjà répandue), le whisky est d’abord un alcool local pour les écossais eux-mêmes qui le consommaient, dit-on, « from the cradle to the grave » (« du berceau à la tombe »)
![](https://www.inextenso-tch.com/wp-content/uploads/2018/02/carte-ecosse-e1519745870695.png)
Le Scotch Whisky (dont l’appellation est réglementée depuis 1988) se décline en 5 sous appellations et provient de 5 grandes régions de productions couvrant l’ensemble du territoire écossais et proposant autant de terroirs différents.
Le lien fort entre cette production, les terroirs et l’histoire de l’Ecosse ont amené dès les années 1960 les distilleries à s’ouvrir à la visite. Le premier véritable « visitor center » a été mis en place en 1969 par la distillerie Glenfiddish.
On estime aujourd’hui à plus d’une cinquantaine le nombre de distilleries ouvertes à la visite (sur 97 actives) et un total de plus de 2 millions de visiteurs par an soit plus que la Cathédrale Saint Paul à Londres.
L’exemple écossais est révélateur des échanges « gagnant – gagnant » entre tourisme et spiritueux : la visite touristique assoit dans un premier temps son attractivité sur la notoriété du produit, les visites (organisées de manière qualitative dans de véritables centres de visite et d’expérience touristique) font rayonner les marques de whisky et génèrent en retour une demande pour ces produits. Un véritable cercle vertueux est enclenché et à coût réduit, voire de manière rentable, les visiteurs étant fortement incités à dépenser sur place dans les achats en boutique (avec des prix publics attractifs mais une marge plus forte pour les producteurs se passant ainsi d’intermédiaires). La plupart des visites de distilleries sont même aujourd’hui payantes. L’effet du spiritourisme se fait aussi directement ressentir dans les retombées économiques côté spiritueux (les marques ouvrant leur site à la visite ajoutant de la valeur à leur marque et donc pouvant plus facilement revoir les prix à la hausse) et côté tourisme, la dépense moyenne par visiteur étant supérieure pour ceux visitant des distilleries).
Une étude de 2010 évaluait que 87% des visiteurs des distilleries écossaises étaient extérieurs à l’Ecosse et qu’ils avaient généré 30 millions de Livres de retombés économiques.
Ce cercle vertueux peut même devenir un véritable accélérateur quand il s’agit de toucher des clientèles internationales : aujourd’hui, les clientèles chinoises se développent fortement sur le sol écossais, attirés par un produit qu’elles apprécient et dont les ventes augmentent sur ce marché, portées en partie par le bouche à oreille favorable des touristes rentrant d’Ecosse…
L’exemple Ecossais est probant mais qu’en est-il en France ?
La France est le premier consommateur de whisky (avec une moyenne de deux litres par an et par personne) mais aussi un grand, un très grand producteur de spiritueux … et sans doute demain une très grande destination de spiritourisme.
La France, terre de spiritourisme
La France est aujourd’hui plus connue dans le monde pour ses vins que pour ses spiritueux … et pourtant, à y regarder de plus près cela pourrait presque apparaître étonnant.
En premier lieu la France est un très grand producteur de spiritueux : la Fédération Française des Spiritueux, fondée en 1996, regroupe 200 entreprises de la production et de la distribution de spiritueux situées dans toutes régions françaises.
C’est là une des forces des spiritueux : leur production est répandue dans tout le Pays et concerne tous les territoires quand d’autres alcools sont plus localisés.
Avec 46 catégories principales de spiritueux (dont amers, anisés (pastis), bitters, brandy, eaux-de-vie de fruits, eaux-de-vie de vin (Armagnac, Cognac), eaux-de-vie de cidre (Calvados), gins, liqueurs, rhums, vodkas, whiskies) la France dispose d’un potentiel présent sur tout son territoire y compris en outre-mer avec le rhum.
Si certains produits disposent d’ores et déjà d’une renommée mondiale et de sites de visite structurés (comme le Cognac par exemple) de nombreux autres produits restent aujourd’hui encore peu valorisés d’un point de vue touristique.
Le site spiritourisme.com, créé par la FFS, recense tout de même plus de 100 entreprises du secteur ouvrant leurs portes au tourisme pour des visites et dégustations et accueillant plus d’un million de visiteurs par an. Un chiffre impressionnant mais sans doute bien en deçà de la réalité pour une activité touristique encore peu étudiée.
L’exemple de la Martinique : tourisme et rhum sur la route du développement
Un exemple montre à la fois l’importance actuelle de la filière et son potentiel de développement : celui de la Martinique.
Le rhum martiniquais est le premier, et le seul, rhum agricole reconnu par une AOC au monde, et également la première AOC en milieu tropical.
L’histoire du rhum martiniquais remonte à l’arrivée sur l’île des Français et de la canne à sucre. Son histoire se confond avec celle de la Martinique dans ses douleurs comme ses richesses.
Aujourd’hui, le rhum martiniquais se développe fortement en termes de production et de vente porté par une stratégie de « premiumisation » des industriels locaux de la filière.
9 distilleries sont ouvertes à la visite sur l’île et le CODERUM, qui regroupe les acteurs du rhum martiniquais, estime qu’elles accueillent environ 600 000 visiteurs par an. Un chiffre impressionnant surtout si on le compare à la fréquentation touristique totale de l’île : ainsi plus des deux tiers des touristes venant en Martinique entreraient au cours de leur séjour dans une distillerie. Les visites sont certes gratuites mais les retombées réelles et les boutiques des distilleries sont toutes en ordre de marche et génèrent des dépenses importantes. Même les touristes ne fréquentant pas les distilleries peuvent difficilement passer à côté du rhum martiniquais à l’aéroport ou au terminal de croisière de Fort de France.
Pour les producteurs l’enjeu est double : économique de part les retombées générées dans les boutiques et surtout d’image les visites faisant connaitre leurs produits et générant un univers autour des marques en lien avec la stratégie de montée en gamme. Dans cette stratégie chaque détail compte, comme le montre l’importance accordée au design des bouteilles ou des étiquettes par exemple, et le tourisme est vu comme bien plus qu’un détail.
Car après le premier pas de l’ouverture des sites à la visite, les acteurs locaux du rhum et ceux du tourisme souhaitent activer tout le potentiel « spiritouristique » de la Martinique.
Si certains parcours de visite demandent encore un travail réel, le premier cercle de valorisation est celui lié directement à la consommation du rhum c’est-à-dire le travail avec les restaurateurs, les bars, la formation des barmans, le développement de dégustations associant « mets et rhum », …
Le second cercle potentiel va bien au-delà et vise à infuser en profondeur l’attractivité et la visibilité du rhum martiniquais dans l’écosystème touristique local : le rhum n’est pas qu’un produit, c’est aussi un terroir (les champs de canne, leurs différents types avec une complexité parfois digne de certains grands vignobles) ; c’est aussi une histoire, celle de la Martinique dans tous ces moments, à présenter sans faux semblant et à valoriser en s’appuyant sur les patrimoines qui sont les traces de cette histoire ; c’est aussi aussi un savoir-faire, allant du coupeur de canne au distillateur et au-delà avec des hommes et des femmes fiers de leur métier ; c’est aussi un projecteur permettant de mettre en valeur les autres productions de l’île comme les fruits frais ou ses spécialités gastronomiques …
On le voit, autour de l’attrait pour le rhum, c’est tout un engrenage de développement touristique qui est envisageable et auquel travaillent actuellement les acteurs martiniquais publics et privés du tourisme et du rhum à travers des réflexions concertées aujourd’hui portée par le CODERUM, la CCI Martinique et le Comité Martiniquais du Tourisme en lien avec l’ensemble des acteurs de ces deux filières économiques centrales de la vie de l’île.
De telles valorisations permettent d’envisager un soutien mutuel des productions de rhum (dans la valorisation de leur image, dans leurs exportations sur des marchés lointains, …) et de la filière touristique (dans le développement des flux, dans une montée en gamme globale de l’offre et dans une augmentation de la dépense moyenne).
Plus qu’ailleurs sans doute, le spiritourisme a la capacité de devenir une filière touristique fondée sur une production identitaire de grande valeur, à condition de le vouloir et de s’en donner les moyens …
Ainsi, de nombreux exemple en France et à l’étrangers montrent d’ores et déjà l’importance que peut prendre la visite touristique de site de production de spiritueux tant pour les industriels et artisans du secteur que pour les acteurs touristiques.
Mais il ne s’agit là que d’un premier pas qui en appelle d’autres pour enclencher un développement plus important du tourisme sur les territoires. Ce potentiel touristique du spiritourisme, un grand pays d’œnotourisme comme la France peut aussi le saisir au bénéfice du secteur des spiritueux, de filière touristique et in fine pour le plus grand plaisir des clientèles touristiques du Pays.
En un mot, le spiritourisme est un potentiel à activer sans modération, en correspondance et adéquation parfaite avec la volonté d’affirmation de l’attractivité touristique » à la française » !
Matthieu Levy
Consultant-manager
RESIDENCES DE TOURISME : LA COUR DE CASSATION MET FIN A L’OPACITE DES COMPTES D’EXPLOITATION
RESIDENCES DE TOURISME : LA COUR DE CASSATION MET FIN A L’OPACITE DES COMPTES D’EXPLOITATION
Cela fait presque 10 ans que la Loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques, dite loi Novelli a modifié en profondeur les rapports entre les gestionnaires de résidence de tourisme classée et les investisseurs qui ont investi en LMNP ( art L. 321-1 du Code du tourisme et dispositif des baux commerciaux)
Nous vous proposons de faire un point d’actualité sur cette réforme à la lumière de la dernière jurisprudence de la Cour de Cassation.
1/ La durée minimum et impérative des baux commerciaux
Cette loi de 2009 met fin aux pratiques de certains gestionnaires des résidences de tourisme qui résiliaient le bail au bout de 3 ans, exerçant une certaine pression sur les propriétaires afin de les contraindre à baisser leur loyer.
En 2009, la loi fixe, à l’article 16, la durée minimum impérative du bail commercial entre l’investisseur et l’exploitant d’une résidence de tourisme. En effet, aujourd’hui, la durée des baux signés doit être de 9 ans fermes.
Ces dispositions ont été retranscrites à l’article L.147-12 du code du commerce.
2/ le régime des indemnités d’éviction reprécisé
Dans un bail commercial, le locataire a la possibilité de réclamer des indemnités d’éviction lorsque le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail arrivé à échéance.
La loi Novelli impose que l’existence de ce droit (prévu à l’article L.145-14 du Code de commerce ) ainsi que ses modalités de calcul , figurent dans les documents commerciaux remis aux investisseurs, de même que le nom du gestionnaire sélectionné pour exploiter la résidence.
Ces dispositions ont été retranscrites aux articles L.321–3 et L.321-4 du Code du tourisme.
3/ la tenue obligatoire d’un compte d’exploitation distinct
La loi impose au gestionnaire de disposer d’un compte d’exploitation distinct pour chaque résidence.
La loi impose également au gestionnaire d’être en mesure de transmettre annuellement aux investisseurs-bailleurs un bilan de l’année écoulée. Celui-ci doit préciser :
- les taux de remplissage de la résidence;
- les événements significatifs de l’année ;
- le montant et l’évolution des principaux postes de recettes et de dépenses de la résidence.
Le gestionnaire doit les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
Ces dispositions ont été retranscrites à l’article L.321–2 du Code du tourisme.
En résumé, les dispositions sur la modification de la durée des baux commerciaux ainsi que sur l’information sur les indemnités d’éviction ont été plutôt bien respectées dans l’ensemble.
Il en est allé autrement s’agissant du compte d’exploitation distinct et de sa communication aux investisseurs bailleurs, ce qui a nécessité la prise de position toute récente de la Cour de Cassation saisie à cet égard, fin 2017.
Sur ce sujet en effet, la pratique depuis 20009 a démontré le comportement discrétionnaire des gestionnaires, l’obligation de communication du compte d’exploitation n’étant pas sanctionnée par le législateur.
Si certains gestionnaires ont largement joué le jeu en diffusant les comptes de la résidence comme un véritable outil de communication avec leurs investisseurs, en leur fournissant beaucoup de chiffres et de statistiques, d’autres ont limité à la plus simple expression l’information et les chiffres communiqués à leurs investisseurs-bailleurs.
En effet, les gestionnaires ne souhaitaient pas engager des frais inutiles et ne voulaient pas être contrôlés par leurs bailleurs, qui sont certes des investisseurs mais pas leurs actionnaires.
En droit, si l´exploitant ne communiquait pas les comptes en réponse à une demande amiable d´un propriétaire, puis à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il pouvait en principe y être contraint par une ordonnance d´injonction de faire sous astreinte financière, demandée auprès du Tribunal d´Instance.
Il s´agissait d´une procédure simple et peu onéreuse pour les propriétaires, qui permettait d´obliger l´exploitant réticent à respecter ses obligations.
Il s’agissait cependant d’un pis-aller pour chaque propriétaire pour contraindre le gestionnaire à lui remettre l’information pourtant prévue par la loi.
4/ En quoi les récents arrêts de la Cour de Cassation fin 2017 sur les obligations du gestionnaire sont-ils déterminants ?
La Cour de Cassation vient de se prononcer tout récemment à deux reprises sur l’étendue de l’obligation d’information posée par l’article L.321-2 du code du tourisme (Civ ; 3ème 19.10.2017 pourvoi n° 16-21458 sur appel d’un arrêt du 27.04.16 de la CA Poitiers – Civ. 3ème 19.10.2017 pourvoi n° 16-21460 sur appel d’un arrêt du 27.04.16 de la CA Rennes)
Il est peut être fini le moment crucial en fin de bail et lors du renouvellement des baux où le gestionnaire se résolvait enfin et seulement à cette occasion à communiquer sur les chiffres clés de son exploitation et de son bilan et notamment son taux d’effort et d’autres chiffres d’exploitation clés pour justifier la baisse des loyers lors de négociations âpres de fin de bail entre gestionnaire et bailleurs.
En effet, la Cour de Cassation dans ses récents arrêts apprécie de façon générale en cours de bail, l’exécution (ou plutôt) l’inexécution du gestionnaire dans la communication des informations comptables au profit de ses bailleurs.
Dans les deux cas d’espèce, le gestionnaire de la résidence se bornait à communiquer aux seuls copropriétaires qui en faisaient la demande un simple extrait de son bilan annuel.
A l’occasion de la procédure de pourvoi sur l’arrêt de la CA Poitiers, le gestionnaire de la résidence avait bien essayé de contester la condamnation de la Cour d’Appel en plaidant que la communication de ses comptes d’exploitation pouvait aboutir à une déconfidentialisation de ses méthodes de gestion protégées par le secret des affaires.
Le gestionnaire de la résidence soutenait également que l’obligation de communication de ses comptes d’exploitation et bilans aux copropriétaires, portait atteinte à la liberté d’entreprendre et au principe d’égalité devant la loi.
La Cour de Cassation a rejeté cette analyse. Elle considère que la loi Novelli a souhaité que les propriétaires bénéficient d’un traitement particulier leur permettant d’avoir accès aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement (Civ. 3ème 28.02.2017 pourvoi n° 16-21.458, AJDI 2017. 522, obs. N. Le Rudulier ; RTD com. 2017. 582, obs. J. Monéger).
La Cour de Cassation met ainsi en avant la qualité particulière des propriétaires au sein de la résidence de tourisme : ce sont avant tout des investisseurs qui ont réalisé un placement financier sur la rentabilité et l’évolution duquel ils doivent recevoir des informations.
L’information délivrée par le gestionnaire aux propriétaires-investisseurs doit donc être complète et leur donner accès « aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement. »
L’analyse de l’obligation d’information comptable à la charge du gestionnaire par la Cour de cassation
A l’occasion du pourvoi engagé contre l’arrêt de la Cour d’Appel de Rennes, la Cour de Cassation a complété son analyse de l’obligation d’information comptable à la charge du gestionnaire. Elle a considéré qu’en vertu de l’article L. 321-2 du code du tourisme, le compte d’exploitation, communiqué aux propriétaires d’une résidence de tourisme en faisant la demande :
- ne peut être constitué d’un simple extrait du bilan, qui leur est obligatoirement adressé chaque année, et
- doit comporter un détail des charges variables (ex : les commissions, le linge, les ménages et l’énergie) et des charges fixes (ex : les frais de personnel, la maintenance, la location et les taxes).
La Cour de cassation organise ainsi désormais la communication des fameux comptes d’exploitation qui ne peuvent pas être limités à quelques éléments comptables du bilan annuel au gré du gestionnaire.
En résumé avec ces deux jurisprudences, le gestionnaire d’une résidence de tourisme classée doit désormais respecter deux types de contraintes en la matière :
1/ il doit spontanément adresser à tous les copropriétaires un extrait du bilan de l’année écoulée ;
2/ à la demande spécifique des copropriétaires qui le souhaitent, il doit leur transmettre le compte d’exploitation et le bilan annuel de la résidence, avec les charges fixes et variables.
Enfin, ces obligations étant distinctes dans leur objet, le gestionnaire ne pourra pas invoquer le fait qu’il a déjà communiqué des informations de son propre chef au titre de son obligation annuelle.
En conclusion, le juge a bien pris en compte la spécificité de ce type d’investissement avec une contrainte renforcée de transparence de la part du gestionnaire sur les chiffres et performances de la résidence.
Deux observations :
Bail et mandat de gestion : des similitudes sur la reddition des comptes ? La reddition des comptes d’exploitation par le gestionnaire au titre d’un bail d’une résidence de tourisme classée ressemble de plus en plus à l’obligation qui incombe au mandataire de gestion d’une résidence.
Vers un équilibre nécessaire des échanges d’information sur les divers comptes de la résidence à instituer dans des rapports gestionnaires-bailleurs de résidence de tourisme en copropriété :
Dorénavant, pour les nouveaux baux depuis 2014, l’article L.145-40-2 du Code de commerce dispose que, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur doit fournir un état prévisionnel des travaux dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, assorti de leur coût.
Pour respecter en pratique cette obligation à la charge des bailleurs sur l’immeuble d’exploitation pris dans son ensemble, ceux-ci s’entoureront des de services de leur syndic de copropriété et le missionneront pour communiquer spontanément au gestionnaire à cet égard. Le syndic devrait communiquer également au gestionnaire toute action judiciaire concernant l’immeuble d’exploitation (actions sur les malfaçons / non façons…).
Il serait bon d’instituer également une obligation d’information à la charge des copropriétaires au profit du gestionnaire concernant la dépréciation du mobilier et de l’équipement de chaque lot privatif et leur remplacement.
Ainsi peut-on suggérer le fait que dans la reddition des comptes faite par l’exploitant soit ajouté la nécessité pour chaque copropriétaire de constituer en cours de bail une provision destinée à assurer le coût de remplacement du mobilier ou des éléments d’équipements devenus vétustes ou encore le financement des travaux de rénovation des locaux privatifs donnés à bail.
Rappel : La loi ou les tribunaux sont censés en effet strictement faire appliquer l’obligation qui pèse sur les bailleurs-copropriétaires de résidences de tourisme, de délivrer et d’entretenir l’ensemble des lots privatifs et des parties communes (ainsi que leur mobilier et équipements) de façon strictement conforme au permis de construire, à leur destination et bien sûr en bon état d’exploitation.
Christopher Boinet
Avocat au Barreau de Paris – Associé – In Extenso Avocats
Les Tendances du Tourisme et de l’Hôtellerie 2018
Une nouvelle dynamique pour le marché touristique et hôtelier en France
Cette nouvelle édition des tendances du tourisme et de l’hôtellerie fait le point sur l’évolution du secteur touristique et hôtelier dans le monde. La fréquentation touristique mondiale est repartie à la hausse, permettant à l’activité hôtelière d’enregistrer une progression des chiffres d’affaires hébergement sur l’ensemble des segments en 2017.
L’hôtellerie en régions, et en particulier dans les grandes agglomérations, a joué un rôle majeur dans l’attractivité et l’activité du secteur en France. Malgré une année 2016 fortement impactée par le risque sécuritaire, la France s’est réconciliée avec le dynamisme touristique et reste la première destination touristique internationale en 2017.
Parmi les principales tendances identifiées :
Les régions confirment leur rôle moteur en France
L’économie française est en progression cette année, et les régions jouent un rôle majeur dans l’attractivité et l’activité hôtelières françaises. En 2017, le marché hôtelier en régions affiche des chiffres d’affaires hébergement en progression sur l’ensemble des catégories. Cette augmentation est en grande partie due à une année favorable au tourisme d’affaires et au retour de la clientèle étrangère.
Résidences urbaines : hausse des volumes mais rentabilité en baisse
Suite aux attentats terroristes de 2015 dans la capitale française, le volume global de logements proposés à la clientèle a subi une légère baisse. Dès début 2017, les taux d’occupation se sont redressés et les résidences urbaines ont achevé l’année sur une hausse de 6,4% sur le marché économique. Malgré une bonne reprise, le revenu global des résidences urbaines en France reste stable, voire en léger recul comparé aux années précédentes.
L’hôtellerie de montagne, vers de nouveaux sommets
Depuis quelques années, un nouvel intérêt pour l’hôtellerie de montagne est perceptible auprès d’une clientèle jeune et en recherche d’expériences fortes.
Une situation qui évolue fortement ces dernières années, avec des offres et concepts innovants destinés à une clientèle d’hiver et d’été.
In Extenso TCH parraine un équipage du Raid 4L Trophy
Le Raid 4L Trophy : plus grand rassemblement sportif européen à but humanitaire
Le Raid 4L Trophy : plus grand rassemblement sportif européen à but humanitaire. À partir du 14 février, et pendant une dizaine de jours, 3000 étudiants de 18 à 28 ans traversent le désert marocain en 4L, leur coffre empli de fournitures scolaires & sportives à destination des enfants les plus démunis du Maroc.
La solidarité avec la population, grâce à l’implication de l’association Enfants du Désert, et l’entraide entre chaque participant font de cette course solidaire un évènement unique.
Transaxio Hôtel sponsorise également, un autre véhicule.
Nos deux équipages prennent la route mi-février !!
J-7 !! et bonne chance aux deux équipages…
Le festival comme outil de développement territorial
Le festival comme outil de développement territorial
Pas de festival réussi sans ancrage : l’implication des habitants au Festival d’Avignon et au Festival Photo La Gacilly, comme l’implication militante pour le Vegan Pop Festival est nécessaire pour la réussite de ce types d’événements. Le dernier né des festivals représentés n’a pu exister dans un paysage saturé que parce qu’il porte une thématique précise, investie par un réseau d’acteurs. Aussi faut-il s’assurer de la cohérence de son identité et de ses valeurs avec celles en évolution constante du territoire d’ancrage ciblé.
Au Festival Photo La Gacilly, des commandes photographiques portant sur le territoire et les habitants qui dès le départ les interpellent et les impliquent.
Auguste Coudray, directeur communication et RP Bretagne de Yves Rocher et président du Festival Photo La Gacilly précise qu’un festival n’existe que si une dynamique territoriale s’enclenche. Les restaurants, hébergements, taxis… doivent participer. Le festival nécessite une ambition partagée d’un territoire, reconnue et lisible.
Des retombées économiques sur le territoire réelles et calculables (Deloitte). La question de la participation des acteurs économiques locaux à l’effort financier du festival se pose ! (idée de taxe locale à l’instar d’une taxe de séjour, mais pour la participation au fonctionnement du festival)
La demande internationale pour les savoir-faire français est croissante. En particulier, la Chine sollicite les acteurs culturels français.
Le festival a une finalité économique et de développement territorial… mais la première finalité, c’est le rêve ! Autrement dit, le festival fonctionne comme catalyseur de développement s’il y a au départ un besoin, une envie, un rêve qui fondent une promesse culturelle réelle.
La concentration des festivals en période estivale influent sur les cachets des artistes, les coûts de production et la difficulté des acteurs locaux (dont hôtellerie) à absorber sur une trop longue période cet « effet exceptionnel ».
Intervenants :
• Auguste COUDRAY, directeur communication et RP Bretagne de Yves Rocher et président du Festival Photo La Gacilly
• Virginie DE CROZE, directrice de la communication et des RP du Festival d’Avignon
• Nicolas DHERS, président de l’association Smmmile, Vegan Pop Festival
• Pierre MESCHERIAKOFF, directeur développement économique et territorial, Deloitte